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一年
一年 成本差异 购买
每月的成本
总成本
  • 关于这个答案

    我们的购买与租赁工具构建了一个模型,计算所有拥有的相关成本,以及一个不同的模型,包括所有租赁成本。接下来,我们计算买房的税收后果(我们计算联邦、州和地方各级的税收),并考虑房屋价值增值和抵押贷款支付如何影响你的资产净值。一旦模型计算出了拥有和租赁的所有成本,我们就会比较这两种情况,以便向你展示你需要在一套房子里住多久,买房才比租房更有意义。

    我们如何计算拥有成本

    首先,我们从前期费用开始。根据你想搬到哪里和抵押贷款类型,我们估计所有相关的费用需要关闭一个家庭购买。这包括你的首付、地方税、产权保险、抵押贷款费用和其他费用,甚至包括估价师评估你房屋价值的费用。

    然后我们看年度成本,包括你的抵押贷款支付,房地产税,房屋保险,维护费用,如果相关的话,抵押保险和HOA费用。值得注意的是,我们的模型使用的是来自我们合作伙伴的实际抵押贷款数据,因此抵押贷款支付、摊销和任何其他相关费用都是基于你可以用来购买指定价值房产的真实抵押贷款。

    最后,我们计算出你卖掉房产后还能剩下多少钱。我们考虑到任何资本利得税,房地产经纪人费用和其他交易税和费用,你将不得不支付出售你的财产。

    我们如何计算租赁成本

    计算租赁费用则更为简单。我们使用您输入的初始租金金额,然后使用您也可以调整的通货膨胀率,来计算未来的租金支付。您还可以根据自己的意愿增加租赁保险或其他费用。

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  • 我们的假设

    抵押贷款数据:我们使用实时抵押数据来计算你的住房负担能力。

    关闭成本:我们建立了本地数据集,这样我们就可以计算出你所在社区的关闭成本。

    销售费用:我们的数据伙伴关系使我们能够准确估计在家庭销售期间产生的成本。

    税收:我们计算联邦,州和地方一级的税收。房地产税,抵押贷款,抵押点,抵押贷款保险和其他因素的影响(包括如果您或不支付替代最低税),都在我们的模式中考虑。为了更好地与归档季节对齐,税务计算基于税务申请日历,因此4月之前的计算基于上年税务规则。

    房屋维护费用:我们根据“年维护费”(占房屋价值的百分比)和“月额外费用”(随通货膨胀而增长的固定费用)计算维护费。

    会员费:我们假设HOA费用是固定的费用,并且随着通货膨胀而增长。

    房主保险:我们假设业主保险是你的整体房屋价值的一个百分比。

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  • 我们的购万博登录网站房专家

    米歇尔·勒纳万博登录网站

    作为SmartAsset的购房专万博登录网站家,获奖作家Michele Lerner带来了超过20年的房地产经验。米歇尔是两本关于购房的书的作者:由Capitol books出版的《购房:艰难时期万博登录网站,第一次,任何时候》(home buying: Tough Times, First Time, Any Time)和《新家101:购买和建造新家的指南》(New home 101: Your Guide to buying and Building a New home)。米歇尔的作品曾出现在《华盛顿邮报》、Realtor.com、MSN和《国家房地产投资者》杂志上。她热衷于帮助购房者完成成为屋主的过程。全国房地产编辑协会(NAREE)在2016年和2017年授予米歇尔最佳抵押贷款或金融房地产故事在日报。

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租赁成本和购买成本

租赁成本

购买成本

租金 房屋净值
房东的保险 房屋价值
抵押贷款余额
前期费用
首付
抵押贷款费用
其他关闭成本
正在进行的费用
抵押贷款支付
抵押贷款保险
房产税
房屋保险
维修及其他费用
销售费用
关闭成本
资本利得税
内销所得款项
税收储蓄
损失利息收入
全部的 全部的

什么时候租,什么时候买

决定买房还是租房是一个复杂的决策过程。的SmartAsset租赁与购买计算器帮助您了解何时将达到收支平衡,并集成了以下一些问题,以帮助您做出明智的选择:

  • 你打算在一个地方待多久?
  • 你喜欢多大的灵活性?
  • 你准备好承担买房的责任了吗?

也许在决定买房还是租房时,最需要考虑的因素是你打算在家里住多久。如果你只在城里待一年,租房几乎总是你最好的选择。在这种情况下,如果你打算在短期内打包离开,你可能不想花费必要的时间和金钱去买一套房子首付关闭成本、贷款费用、评估费用等。

总而言之,找房子和抵押贷款的前期成本可能在数万美元(或更高)。相比之下,作为一个租户,你可能只需要支付申请费,支付经纪人的费用,并支付几个月的可退还的押金。

另一方面,如果你打算在一个地方住50年,在这个时间段内租房可能比买房还要贵。从长远来看,拥有住房有很大的好处。你将拥有房产,你可以在以后出售、出租或传给家族成员。另一个可能的优势是抵押贷款利息扣除这是一种税收优惠,允许你从应税收入中扣除按揭利息。这需要归档分项税,只有在利息扣除总额超过的情况下才有益标准扣除

相比之下,租金支付就没有这种优势。虽然每次抵押贷款支付的一部分会通过增加资产来增加你在房子里的股份,但租金完全归你的房东所有,而且随着租金价格的上涨,租金会随着时间的推移而增加。从长远来看,租房的成本可能比买房要高得多。

当然,租房者不必付钱房产税,业主保险或维修费用。这些成本真的会增加。在美国的一些地区,比如新泽西州和纽约州的韦斯特切斯特县,房产税非常高,每年至少要支付一到两笔额外的抵押贷款。

拥有一个家的好处 拥有一个家 租优点 租房弊
可以建立股票 房屋价值会下降 是否有灵活性,是否可以每年搬到一个新的地方 租金每年都会上涨
每月的按揭付款保持稳定(固定利率按揭) 财产税每年都会增加 房东处理维修 房东可能不会回应
税收减免 必须负责所有的维护吗 前期成本更低 租金付款并不帮助您建立股权
房屋价值会增加 必须支付房主保险费用
有更少的灵活性
有高的前期费用,首付和关闭成本

那么,如果短期租房更好,长期买房更好,那么财务逻辑何时会转变呢?换句话说,租房的长期成本何时开始超过买房的前期成本?这就是所谓的收支平衡年。可能是3年,7年或15年。时间在很大程度上取决于你住在哪里。这就是为什么我们的租赁与购买计算器是基于位置的。

租房或买房比较

照片来源:©iStock/ eccol74

当然,虽然上述分析假设你纯粹出于经济原因做出决定,但你可能还需要考虑其他非经济因素。

例如,许多租房者享受在租约结束时更换公寓和社区的灵活性。如果你不再喜欢你住的地方,或者为了工作不得不搬家,租房可以让生活更简单。

作为一名房主,如果你想搬家,有很多困难要克服,比如:

  • 找一个房地产经纪人
  • 把房子列出来(这意味着要拍专业照片,填写卖家的信息披露,可能还要负责房屋维修)
  • 筛选报价和谈判
  • 支付一些费用来完成交易

完成这项工作可能需要几个月的时间,而且真的是日积月累。有时你没有等到你的房子卖了再搬家的奢侈,这是你作为租房者避免的另一个头痛问题。

另一方面,买房给了你年复一年的连续性。在美国的一些地区,租金在短短几年时间里就可能发生巨大变化。一年前还适合你的预算的东西现在可能就不适合了,如果你的房东在续租的时候提高了租金。

作为一名房主,你不会面临任何还款高峰(可调利率抵押贷款是一个例外)。然后我们谈到了维护的问题。修理漏水的管道、油漆、清洗排水沟——这些都是拥有一所房子的成本。作为一个租客,这些问题大部分是维修人员或你的房东的责任。

话虽如此,许多租客抱怨房东反应迟钝,拒绝处理坏水管或坏冰箱等问题。这些都是个人喜好的问题——你喜欢修理你的房子还是你更喜欢别人来照顾它?这取决于你的个人喜好,以及你目前和计划的住房需求。

自有住房向租房转变的背景

长期以来,人们普遍认为买房比租房要好得多。20世纪,随着美国大部分地区的房价上涨,房子被认为是最安全的投资。

逻辑很简单:如果你要把收入的30%花在住房上,你还不如把辛苦赚来的钱花在将来会为你保留价值的东西上。相比之下,租房就浪费了。传统上,租房还是买房的决定很简单。

这一切在2007年房地产泡沫破裂时都改变了。事实证明,一所房子可能会贬值——而且,正如一些现实生活中的案例所证明的,这种情况可能会以惊人的方式发生。有关于拉斯维加斯外完全被遗弃的社区和佛罗里达在建的大厦的故事。

那些不幸在2006年市场高峰时买入的人一夜之间损失了数千甚至数百万美元。抵押贷款资不抵债,丧失抵押品赎回权的案件激增。房地产泡沫导致了金融危机,不仅影响了房价,还影响了就业和整个经济。如果你在这段时间是一个租房者,你可能会更容易。如果你需要紧缩预算,甚至搬到一个生活成本更低的地方,你可以灵活地缩小公寓面积,而不是应对房屋价值的致命打击,甚至是止赎。

如今,对于租房还是买房的问题,还没有明确的答案。在一些城市,对一些个人来说,买房可能更有意义,而对其他人来说,租房可能是更好的选择。这让你更需要精打细算,看看什么对你和你的家人最好。

底线

最后,租房还是买房取决于你的喜好、计划和个人财务状况。如果你确切地知道你想在家里呆多久,你想住在哪里,并且你存了一些钱,做决定就像计算哪个选择花费更少一样简单。然而,如果你的未来不那么明朗,你可能需要考虑更多。

在美国最大的城市要住多久才能买到有意义的东西

2015年5月1日

大城市的房地产市场通常比小城镇或农村地区的房地产市场竞争更激烈。这影响了租房还是买房的决定,因为地铁里的潜在购房者经常要面对更高的价格、费用和交易成本。高昂的预付成本意味着,只有那些愿意长期居住的房主才有理由买房。

考虑到这一点,SmartAsset仔细研究了美国最大市场的租房和买房数据。我们确定了收支平衡点,也就是房主收回买房的前期成本所需的时间。(关于我们的方法,检查在这里。

在美国的一些地区,科技工作的繁荣和向阳光明媚的西海岸城市移民的增加,使住房经济转向了租房,而在南部和德克萨斯州等其他地区,买房通常仍是更好的选择。

纽约

  • 纽约:18.3年(收回购买费用)
  • 纽约的房地产市场竞争激烈是出了名的,事实上,SmartAsset的研究显示,对于美国的购房者来说,纽约是最糟糕的城市市场。好的交易几乎是不可能得到的,当一个有吸引力的选择出现在市场上时,它往往在几天内被抢购,如果不是几个小时。这种竞争推高了房价,这意味着住房相对于租金更贵。一个典型的纽约人要在自己的房子里住上18年以上,才有理由买房而不是租房。

    科技中心

  • 圣荷西:16.73年
  • 西雅图:14.9年
  • 旧金山:14.6年
  • 过去几年高科技的繁荣通常集中在相对较少的几个城市。在旧金山湾区和西雅图尤其明显。这些城市高薪科技工作岗位的增加,对它们的购房市场产生了深远的影响。

    在这三个城市中,只有那些能够在一个地方居住至少14年(平均)的人才买得起房子。不过,请注意房租的上涨。如果这些城市的租金在未来几年继续上涨,对于那些有现金支付关闭成本和首付的人来说,买房可能会成为一个更明智的中期选择。

    阳光灿烂的西海岸

  • 奥兰治县:10.8年
  • 洛杉矶:8.8年
  • 圣地亚哥:8.6年
  • 火奴鲁鲁:8.6年
  • 在这四个西方城市中,天气很棒,人口正在迅速增长,并且租用通常节拍。这些城市的平均房价并不像技术中心或纽约的那么高,但它们仍然在大多数居民认为实惠的范围之外。平均而言,在8至11年后,这些城市的购房者恢复了购买(而不是租赁)的成本。

    波特兰

  • 波特兰:6.9年
  • 和往常一样,这个俄勒冈州的城市是无法归类的。它没有像它的北部邻居(西雅图)和南部邻居(旧金山)那样在科技岗位上蓬勃发展,而且波特兰的天气也不像其他西方城市那样吸引人。然而,穆尔特诺玛县的平均房价超过31.5万美元(比美国平均水平高出50%),而且人口增长一直保持稳定。这些因素使波特兰处于买房和租房的中间地带:对于普通的波特兰人来说,如果她打算在这里住七年或更长时间,那么买房是合理的。

    老钱

  • 华盛顿特区:嗨,6.5年
  • 波士顿:6.3年
  • 华盛顿特区和波士顿历来都是美国房价最高的城市之一。在这些城市,高昂的预付成本使得那些计划在不久的将来搬家的居民(比如刚毕业的大学生)不再买房。但是那些长期定居的居民(比如超过6.5年)最好还是买房。

    的西部

  • 河滨分校:5.8年
  • 凤凰城:5.7年
  • 丹佛:5.4年
  • 这三个西部城市正在经历强劲的人口增长,这给房价带来了一些上行压力。在这些城市,愿意在一个地方中长期居住的居民至少应该考虑买房。平均而言,他们将在五到六年内收回高昂的购房(而不是租房)前期成本。

    中西部地区

  • 匹兹堡:4.3年
  • 芝加哥:4.2年
  • 明尼阿波里斯市:4.2年
  • 特别是与西部和东北部相比,在中西部买房和租房都是相对实惠的,但由于拥有住房也会随着时间的推移增加个人净资产,从中期和长期来看,买房通常更有意义。在这些中西部城市中,一般的购房者在四年多一点的时间里就可以收回房屋出售的前期成本。

    德克萨斯和南方

  • 休斯顿:4.2年
  • 坦帕:4.1年
  • 夏洛特:4.1年
  • 亚特兰大:4.1年
  • 迈阿密:4年
  • 奥斯汀:3.7年
  • 圣路易:3.6年
  • 达拉斯:3.2年
  • 在我们的分析中,德克萨斯州和南部一直是美国最经济的地区(对购房者来说)。在我们调查的每一个主要的南部或德克萨斯城市中,普通居民在房屋关闭后的4年半内就能收回购房的前期成本。在那之后,储蓄将开始累积。

    费城和底特律

  • 费城:2.9岁
  • 底特律:2.6年
  • 这两个城市与所有的趋势背道而驰。在过去的50年里,这两个城市的人口绝对值都下降了(费城下降了25%,底特律下降了50%)。其结果是,住房供应远远大于需求,进而压低了底价。平均而言,这两个城市的居民只有在未来3年内可能搬家时才应该住在租来的房子里。

    租房与买房:买房的最佳选择

    SmartAsset的交互式购买与租赁地图根据购房者计划在家中居住的年数,突出了哪些地方买房比租房更好。下面列出的郡县是在最短的时间内购买比租赁更有经济意义的地方。

    看看在哪里买比租好
    租房更好
    买比较好
    排名 每月平均按揭付款 Avg。每月租金 Avg。房价 年盈亏平衡

    方法为了找到最适合买房的地方,SmartAsset分析了美国各县的租金和房价数据,并比较了每个地区买房或租房的财务优势。

    具体来说,SmartAsset比较了一个年收入10万美元的家庭在每个县购买和租用一套三卧室住宅的总成本。对于“租金”方案,我们测量了每个县一套三卧室住宅的月租金中位数。对于“购买”场景,我们使用了以下参数:一年期30年期固定抵押贷款,年利率为4.5%,交易成本为2000美元,首付为20%。

    对于每个县,我们计算了购买与租赁决定的盈亏平衡点,即总租赁成本大于总购买成本的那一点。收支平衡所需时间最短的县是拥有住房的最佳地点。

    来源:美国住房和城市发展部美国人口普查局2017年美国社区调查, SmartAsset