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找到最佳的再融资利率

照片来源:©iStock.com/Tomwang112

在住房抵押贷款再融资上获得优惠很大程度上取决于你获得的再融资利率。传统观点认为,如果你不能获得比当前抵押贷款利率至少低1%的利率,就不值得再融资。这不仅仅是因为再融资涉及麻烦和文书工作。抵押贷款再融资也要花钱,所以你要确保你至少在交易中做到收支平衡。但在我们讨论这些问题之前,让我们先回顾一下再融资的基本原理。

再融资基础知识

“再融资”这个词可能有点误导人。当你再融资时,你得到了一个全新的抵押贷款。新的抵押贷款偿还你的旧抵押贷款,你必须及时偿还你的再融资抵押贷款。但要进行再融资,你必须经历很多和获得原始抵押贷款一样的过程。这意味着申请抵押贷款(并且要有低利率的信用评分),处理文书工作,支付交易费用和其他费用。你不必使用你第一次抵押贷款使用的同一家抵押贷款机构,但即使你这样做,你仍然必须支付结算成本。

为什么再融资?

那么,如果这是一种金钱和努力的投资,为什么人们还要费心再融资呢?在很多情况下,这是为了支付较低的住房贷款利率。如果你一开始得到一个利率为5%的抵押贷款并且知道你可以再融资到一个利率为4%的抵押贷款,你可能会认为再融资的成本和麻烦是值得的,以获得更低的利率。但获得较低的再融资抵押贷款利率本身并不是最终目标。最终目标通常是降低月供。这意味着房主的预算中有更多的空间,支付给贷方的钱更少,更快地获得更多的权益。

在其他情况下,房主将进行再融资,以获得他们存储在房屋净值中的资金。当你偿还抵押贷款,包括本金和利息,你逐渐拥有越来越多的房子。你偿还的本金就是你的权益。套现再融资可以让你拿出部分或全部股权,用于房屋装修、偿还信用卡债务或应对紧急情况。

当你再融资时,无论你是否取出现金,你都重新启动了股票时钟。你早期支付的再融资抵押贷款将主要用于利息,就像你第一次开始购买房屋抵押贷款时所做的那样。如果你从一个30年期的抵押贷款转到另一个,你将为你的房子支付超过30年的抵押贷款。如果你想尽快摆脱抵押贷款,你总是可以重新融资15年的抵押贷款,但很少有人这样做,因为它涉及更高的月供。

再融资风险

假设你支付了交易费用、检查费、估价费、产权费、律师费等等,所有这些都是为了给你的房子再融资。在这个过程的最后,你已经花费了数千美元。现在,假设你在另一个城市找到了一份工作,并决定搬家,放弃了刚刚再融资的抵押贷款。你永远也无法收回为抵押贷款再融资所花的钱。这个例子说明了再融资可能涉及的最大风险是什么——也就是说,你会在这个过程中赔钱。

这就是为什么专家们普遍认为,如果再融资的利率只比你目前的利率低一小部分,通常是无法支付的。但是把你的再融资决定仅仅建立在利率的基础上(正如我们上面提到的1%规则)是过于简化的事情。这就是为什么使用像SmartAsset这样的再融资计算器可以更容易地计算再融资是否会带来回报。这个计算器会考虑你的房屋价值,你当前的抵押贷款条款,你的位置,你是否想在你再融资时取现金,以及你的再融资利率。

你应该再融资吗?

照片来源:©iStock.com/courtneyk

如果再融资这么好,为什么不是每个人都这么做呢?这实际上是一个困扰经济学家和住房政策分析师的问题。据估计,在住房危机后,数百万美国人错过了通过重新融资抵押贷款来省钱的机会。其中一些房主可能没有意识到再融资是一个选择,或者可能没有资格再融资,因为他们的信用评分或收入。但即使是信用良好的房主也错过了再融资的机会。

抵押贷款再融资正是我们大多数人喜欢推迟或完全避免的任务。这需要持续关注细节,大量的文书工作和与官僚机构的争吵。难怪越来越多的人不这么做。

这就是说,如果你利用再融资提供的储蓄,你就走在了个人理财曲线的前面。但如果你真的能在这个过程中省钱,这才是值得做的。这意味着对你打算在家里住多久要现实一点,整理好你的信用评分,找到最好的再融资利率,尽可能地节省开支,比如检查费和交易费用。在你决定冒险之前,看看目前的再融资利率,并将其与你目前支付的利率进行比较。然后使用我们的再融资计算器,看看再融资是否对你有意义。

各州再融资利率

搁置再融资储蓄的地方

SmartAsset的交互式地图可以让你看到错过再融资储蓄的县。在州和国家地图之间缩放,可以看到每个地区的最高位置。此外,浏览任何一个县,了解该地区的再融资储蓄机会。

至少
大多数
排名 潜在的储蓄总额 实际节省的估计 错过的总再融资储蓄 再融资每笔贷款错过的储蓄

方法再融资抵押贷款是整个抵押贷款行业的重要组成部分,每年为房主节省数十亿美元。那么,再融资在哪些方面影响最大?为了回答这个问题,SmartAsset研究了美国每个县再融资前后的利率数据,以及再融资抵押贷款的总余额

具体来说,我们将地区平均再融资前利率和地区平均再融资后利率应用于美国每个县的再融资贷款总余额。这给了我们在再融资和不融资时的预期利息支付总额。这两个数字之间的差异产生了每个县的总再融资节省。我们还将总储蓄除以每个县的贷款数量,以产生每次再融资的平均储蓄。

来源:抵押贷款银行家协会房地美初级抵押贷款市场调查